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城市更新是城镇化发展的必然过程，是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措，也是加快构建房地产发展新模式的重要方向。我国城市发展已经进入增量建设和存量更新并重阶段，今后一个时期，城市改造更新任务将越来越重。城市更新行动在推进城市基础设施改造提升、改善民生、提升城市风貌的同时，将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

城市更新蕴含巨大潜力，首先在于城市更新内容量大面广。城镇老旧小区改造是城市更新重要内容，需要解决好加装电梯、停车、充电设施等难题。同时，老旧街区、老旧厂区、城市历史文化保护传承等更新改造也将持续推进。地下综合管廊建设和老旧管线改造升级使城市更富韧性。以城市信息模型基础平台、城市运行管理服务平台为内容的城市智慧化建设提高城市精细化、科学化管理水平。加强城市内涝治理有助于提升城市的防汛能力和安全韧性。此外NG.28.66，既有建筑更新改造、城市生态修复、城市功能完善等也都是城市更新重要内容。

在实施城市更新行动过程中，国家将持续加大对城市更新项目的支持力度。以城市重要的“里子工程”地下管网建设改造为例，预计在未来5年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量近60万公里，投资总需求约4万亿元。2023年至2024年，中央预算内投资、增发国债资金和超长期特别国债资金共超过4700亿元，将城市燃气、供排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造等城市更新项目作为重点支持内容。今后几年，城市更新仍将是政府投资的重点。在2025年1000亿元中央预算内投资计划和1000亿元“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）建设项目清单中，城市更新占有一定比例，突出人口规模大、密度高的重点城市和中心城区，重点推动解决燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题。中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目支持力度也将持续加大。老旧街区、老旧厂区改造等有一定收益的城市更新项目有望纳入地方政府专项债支持范围。

挖掘城市更新蕴含的巨大市场潜力，可以积极吸引社会资本。城市更新项目投资额较大，单靠政府投资远远不够，必须建立多元化投入机制，加大力度吸引民间资本广泛参与。对市场化程度较高、经营属性较强的领域，可以完善投入机制、提高投入效率，充分发挥市场机制作用。对回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，也可充分发挥政府和社会资本合作新机制作用。未来有望形成政府引导、市场运作、全社会参与的可持续更新改造模式。

推进城市更新，房地产等企业大有作为。房地产行业应适应从增量开发销售转向存量更新运营这一新发展阶段。已经有房地产企业积极投身城市更新，把城市更新作为企业转型升级的方向。除房企之外，拥有存量土地的企业、建筑企业、代建企业、物业企业、商业服务企业、建筑规划设计机构、地方城投平台、金融机构、资产管理运营公司等各类经营主体也可以在城市更新的广阔天地中寻找新发展机遇。

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消息称，在渝水区站前西路和青年路，袁勤华随机走进街边的小宾馆、小美容洗浴场所，仔细检查消防设施配备、特种行业审批、应急通道设置等情况NG.28.66，发现部分商户存在消防应急灯缺失、疏散逃生标志设置不规范、电线裸露未做穿管保护、杂物堆放堵塞过道、大功率电器集中使用且周边堆放易燃物等问题，督促有关部门立即指导业主整改。

他强调，要以“谁排查、谁签字、谁担责”的方式方法进一步抓好责任落实，选派精通业务、责任心强的人参加隐患排查，善于发现蛛丝马迹的细节问题，找准问题症结，动态开展风险研判分析，坚决做到守土有责、守土负责、守土尽责。要以“宁可百日紧，不可一日松”的意识进一步抓好制度执行，注重当下改与长久立结合，健全完善常态化的隐患排查、督检和整改反馈闭环机制，坚决做到安全隐患排查全覆盖、整改无死角。

他还提到，要以“主体责任不落实NG.28.66，千抓万抓等于白抓”的警醒进一步抓好主体履职，严格落实“三管三必须”要求，推动压实主管部门和企业场所主体责任，把压力传导到“基层末梢”，把工作抓到“最小单元”，着力提升风险隐患发现能力，确保各项工作要求贯通到“最后一米”。要以“既靠前担当，又不单打独斗”的理念进一步抓好综合治理，要在隐患排查上切实扛起责任，积极策动党政综合治理、部门协同共治，明确自身责任边界和问题清单，确保做到知责明责、履责尽责。

不久前的11月8日，江西省召开新余“1·24”特别重大火灾事故警示教育暨整改部署会议。省长、省安委会主任叶建春在会上指出，新余“1·24”特别重大火灾事故代价十分惨重，教训极为深刻。各地各部门要从事故中深刻反思思想认识、工作制度、工作作风等方面存在的问题，聚焦深层次矛盾和问题开展彻查彻改，坚决筑牢安全生产防线。

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面对11月11日早盘城投债“惜售”状况，上述交易员坦言“早已习惯”——每逢政府出台化债举措，市场都会预期城投债兑付能力增强与价格上涨，纷纷囤积待涨。他告诉记者，“10月12日，财政部表示拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务后，‘城投信仰’一度高涨NG.28.66，10月中旬城投债出现了‘惜售’状况。”市场在预期城投债价格上涨与利差收窄NG.28.66，不愿过早抛售。

记者多方了解到，由于市场对政府出台新一轮化债举措已有预期NG.28.66，大量资金通过杠杆融资，早早流入城投债ETF“待涨”。例如，11月8日，海富通上证城投债ETF(511220)的融资净买入额达到948.76万元，过去3个交易日的融资净买入金额累计达到1068.87万元，近20个交易日有11个交易日出现融资净买入。

“这加剧了市场‘惜售’情绪。”前述交易员向记者指出，资金提前流入城投债ETF，是投资机构看到市场配债需求升温，有利于城投债价格涨幅扩大，更不愿早早抛售城投债而错过“收益最大化”机会。尤其是一些中低评级高票息城投债的“惜售”情绪最大，因为市场预期在这轮力度最大的化债举措实施下，中低评级高票息城投债将是“最大受益者”——随着这类城投债兑付能力显著提升，其价格潜在涨幅往往最大。

面对境内城投债“惜售”情绪再度升温，这位交易员坦言自己转而尝试询价买入境外离岸市场城投美元债。他表示，“早盘我们与一些券商香港分支机构联系NG.28.66，看看能否通过QDII(合格境内机构投资者)渠道买入高票息中高评级城投美元债。”在其看来，尽管美联储启动降息周期，但由于美元基准利率相对较高，令城投美元债的到期收益率普遍较高。

但是，QDII渠道相对较高的通道费，也会影响境内投资机构追涨城投美元债的实际收益。该交易员表示，在美联储9月降息前，QDII渠道的通道费基本在1.5%以上，基本抹平了中美国债的利差收益空间。9月以来，美联储降息令QDII渠道通道费下降逾50个基点，但离岸市场城投美元债收益率也因美联储降息而相应回落，导致境内投资机构参与投资境外城投美元债的实际收益仍然受限。

上述交易员告诉记者，他们内部评估认为，考虑到年内新增发行2万亿元政府债的难度，加之过去一段时间，地方债发行融资处于低位，令债券市场供需关系难以发生实质性改变。他表示，“另一个影响债券市场供需关系的重要因素，是为了配合新一轮化债举措实施与大量新增政府债发行，市场预期年内将再度降准，反而令各类债券价格在短期内趋涨与债券收益率回落。”

在业内人士看来，这无形间令各路资本重点调整国债投资策略。中泰证券分析师肖雨发布最新报告指出，在年内增发2万亿元置换债同时不增发国债的情况下，债券供给压力所带来的恐慌情绪将明显缓解，且央行大概率采用降准、买断式逆回购、买入国债等方式对冲流动性缺口。但考虑到长期债券供给压力结构性上升，股票“赚钱效应”持续对广义基金负债端产生扰动，短期而言，押注国债收益率曲线“陡峭化”的交易机会可能更大。